Đặt cọc, ký hợp đồng và các khoản thuế phí khi mua căn hộ hình thành trong tương lai 2026

1. Căn hộ hình thành trong tương lai là gì?

Căn hộ hình thành trong tương lai là loại hình nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu bàn giao, được chủ đầu tư bán ra dựa trên hồ sơ pháp lý dự án và tiến độ xây dựng cam kết. Đây là hình thức mua bán phổ biến với các dự án chung cư như Fenica, được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Vì tài sản chưa hình thành đầy đủ tại thời điểm giao dịch, quy trình mua bán có những đặc thù riêng về tiến độ thanh toán, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế và cách xác lập quyền sở hữu so với nhà đất đã có sổ.

2. Bước 1: Đặt cọc giữ chỗ

Đây thường là bước đầu tiên, thể hiện thiện chí mua và giữ suất mua căn hộ trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Khoản đặt cọc này thường được quy định trong văn bản thỏa thuận đặt cọc riêng, có thể được khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên của hợp đồng mua bán sau này.

Người mua cần lưu ý: văn bản đặt cọc nên ghi rõ số tiền, thời hạn chuyển đổi sang hợp đồng mua bán chính thức, và điều khoản hoàn cọc nếu một trong hai bên không tiếp tục giao dịch, để tránh tranh chấp về sau.

3. Bước 2: Ký hợp đồng mua bán và giới hạn thanh toán đợt đầu

Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổng số tiền thanh toán lần đầu khi mua nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm cả khoản đặt cọc) không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Đây là quy định bảo vệ người mua, tránh tình trạng chủ đầu tư huy động vốn quá mức khi dự án chưa đảm bảo tiến độ.

Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, người mua cần công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng và đóng phí công chứng, thường dao động 0,1-0,5% giá trị hợp đồng tùy địa phương, theo khung phí tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Đồng thời, khoản thuế giá trị gia tăng (VAT) 10% do chủ đầu tư thu hộ thường đã được gộp sẵn trong giá bán niêm yết, không phải là khoản phát sinh thêm ngoài hợp đồng.

4. Bước 3: Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Sau đợt thanh toán đầu tiên, các đợt tiếp theo thường được gắn với tiến độ thi công thực tế (cất nóc, hoàn thiện thô, bàn giao...) theo lịch thanh toán cụ thể trong hợp đồng. Người mua nên đối chiếu tiến độ thi công thực tế tại công trường với tiến độ thanh toán trong hợp đồng trước khi đóng từng đợt, và giữ lại toàn bộ biên lai, phiếu thu để phục vụ đối chiếu và làm hồ sơ vay ngân hàng nếu có.

Một điểm quan trọng cần kiểm tra: theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua, giúp người mua được hoàn tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.

5. Bước 4: Nhận bàn giao và các khoản phí phát sinh

Khi nhận bàn giao căn hộ, người mua thường phải hoàn tất khoản thanh toán còn lại theo hợp đồng, đồng thời đóng khoản kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 - khoản này được chủ đầu tư thu và bàn giao lại cho Ban quản trị chung cư sau khi thành lập, dùng để bảo trì các hạng mục sở hữu chung như thang máy, hệ thống PCCC, kết cấu tòa nhà.

Đây là thời điểm cũng cần kiểm tra kỹ biên bản bàn giao, đối chiếu với các cam kết về diện tích, vật liệu hoàn thiện trong hợp đồng - xem thêm chi tiết về hồ sơ pháp lý cần kiểm tra tại bài viết pháp lý cần biết khi mua căn hộ hình thành trong tương lai.

6. Bước 5: Đăng ký quyền sở hữu và lệ phí trước bạ

Đây là điểm nhiều người mua nhầm lẫn nhất: lệ phí trước bạ (0,5% giá tính lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP) không phát sinh tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, mà chỉ phát sinh khi người mua thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu - tức khi làm hồ sơ cấp sổ hồng sau khi nhận bàn giao căn hộ. Nếu bên bán yêu cầu đóng lệ phí trước bạ ngay khi ký hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu làm rõ cơ sở pháp lý, vì đây có thể là sự nhầm lẫn với các khoản phí khác.

Quy trình đăng ký thường mất khoảng 10-30 ngày làm việc tùy địa phương, theo Luật Đất đai 2024, thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.

7. Tổng hợp các khoản thuế phí người mua cần chuẩn bị

• Phí công chứng hợp đồng mua bán: khoảng 0,1-0,5% giá trị hợp đồng, đóng khi ký hợp đồng.
• VAT 10%: thường đã gồm trong giá bán niêm yết, do chủ đầu tư thu hộ.
• Kinh phí bảo trì 2%: đóng khi nhận bàn giao căn hộ.
• Lệ phí trước bạ 0,5%: đóng khi làm thủ tục cấp sổ hồng, không phải khi ký hợp đồng.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng): mức phí do từng địa phương quy định, thường không đáng kể so với các khoản trên.

Nếu người mua có kế hoạch vay ngân hàng cho một phần giá trị hợp đồng, các khoản phí liên quan đến hồ sơ vay (thẩm định, giải ngân theo tiến độ) là khoản phát sinh riêng - tham khảo thêm tại bài viết kinh nghiệm vay ngân hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai.

8. Lưu ý khi chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi có sổ hồng

Nếu người mua muốn bán lại căn hộ khi chưa có sổ hồng (chuyển nhượng hợp đồng mua bán), giao dịch này giữa hai cá nhân sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng - khác với việc mua trực tiếp từ chủ đầu tư (không phát sinh thuế TNCN vì là giao dịch với doanh nghiệp). Ngoài ra, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng cũng cần được thông báo và xác nhận bởi chủ đầu tư theo quy định của hợp đồng mua bán gốc.

Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính tổng hợp quy định pháp luật hiện hành để tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc thuế chuyên sâu cho từng trường hợp cụ thể. Người mua nên đối chiếu với hợp đồng mẫu và tham vấn đơn vị tư vấn pháp lý hoặc thuế trước khi giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu phần trăm?

Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thanh toán lần đầu (gồm cả đặt cọc) không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng.

Mua căn hộ hình thành trong tương lai có phải đóng thuế thu nhập cá nhân ngay không?

Không. Mua trực tiếp từ chủ đầu tư là giao dịch với doanh nghiệp nên không phát sinh thuế TNCN. Thuế TNCN 2% chỉ áp dụng khi chuyển nhượng lại hợp đồng giữa các cá nhân.

Lệ phí trước bạ căn hộ nộp vào lúc nào?

Chỉ phát sinh khi đăng ký quyền sở hữu (làm sổ hồng) sau khi nhận bàn giao, không phải tại thời điểm ký hợp đồng mua bán hay đặt cọc.