Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam 2026: Điều kiện, thời hạn sở hữu và thủ tục

1. Người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không?

Trả lời ngắn gọn: Có. Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định. Đây là quy định đã được duy trì và làm rõ hơn qua nhiều lần sửa đổi luật, nhằm thu hút đầu tư và tạo thuận lợi cho chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài sinh sống, làm việc lâu dài tại Việt Nam.

Đối tượng cá nhân nước ngoài được mua nhà là người có hộ chiếu còn giá trị, được cấp phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam (visa hoặc diện miễn visa), và không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.

2. Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài

Khác với công dân Việt Nam (sở hữu lâu dài, không giới hạn thời hạn), cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn nhất định. Theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023:

• Thời hạn sở hữu không quá 50 năm, tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.
• Được gia hạn một lần với thời hạn tối đa thêm 50 năm nữa nếu có nhu cầu.
• Thời hạn sở hữu phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu gắn với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư của tổ chức đó (bao gồm cả thời gian gia hạn), không áp dụng mốc 50 năm cố định như cá nhân.

3. Giới hạn số lượng căn hộ được sở hữu

Theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023, để tránh tình trạng người nước ngoài chi phối quá lớn tại một dự án, pháp luật quy định giới hạn số lượng cụ thể:

• Chung cư: tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở trong một tòa nhà chung cư. Nếu tòa nhà có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối chung khối đế, giới hạn 30% áp dụng riêng cho từng đơn nguyên, từng khối.
• Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề): trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, nếu chỉ có 1 dự án thì không được vượt quá 250 căn.

Với các dự án căn hộ như Fenica, người mua nước ngoài quan tâm nên hỏi trực tiếp chủ đầu tư hoặc đại lý về hạn mức 30% còn lại tại thời điểm giao dịch, vì đây là con số biến động theo tiến độ bán hàng thực tế.

4. Hồ sơ và thủ tục cần chuẩn bị

Về cơ bản, quy trình mua bán của người nước ngoài tương tự người mua trong nước - đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán theo tiến độ, nhận bàn giao và đăng ký quyền sở hữu (xem chi tiết quy trình chung tại bài viết đặt cọc, ký hợp đồng và thuế phí khi mua căn hộ hình thành trong tương lai). Điểm khác biệt chính là hồ sơ chứng minh tư cách chủ thể:

• Hộ chiếu còn giá trị, có dấu kiểm chứng nhập cảnh hợp lệ của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam.
• Giấy tờ chứng minh không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao (nếu cơ quan có yêu cầu).
• Xác nhận từ chủ đầu tư về việc dự án còn hạn mức 30% dành cho người nước ngoài tại thời điểm ký hợp đồng.

Thanh toán thường được thực hiện qua chuyển khoản ngân hàng quốc tế hoặc tài khoản ngân hàng tại Việt Nam, tuân thủ quy định về quản lý ngoại hối hiện hành.

5. Vì sao nhu cầu này tăng tại khu vực Dĩ An?

Dĩ An nằm giữa mật độ khu công nghiệp thuộc hàng cao của khu vực Đông Bắc TP.HCM - VSIP 1, Sóng Thần 1-2, Việt Hương, Đồng An - nơi tập trung nhiều chuyên gia, kỹ sư, quản lý người nước ngoài làm việc dài hạn. Một bộ phận trong số này, sau vài năm gắn bó, có xu hướng chuyển từ thuê nhà sang cân nhắc mua để ở ổn định lâu dài, tận dụng thời hạn sở hữu 50 năm (có thể gia hạn) thay vì tiếp tục trả tiền thuê hàng tháng.

Đây cũng là nhóm khách hàng mà nhiều chủ đầu tư dự án tại khu vực bắt đầu chú ý trong chính sách bán hàng, dù tỷ trọng giao dịch từ nhóm này tại các dự án bình dân - trung cấp vẫn thấp hơn đáng kể so với phân khúc cao cấp tại trung tâm TP.HCM.

6. Những điểm cần lưu ý trước khi giao dịch

• Kiểm tra hạn mức 30% còn lại: nếu dự án đã bán gần hết hạn mức cho người nước ngoài, giao dịch có thể không thực hiện được dù các điều kiện khác đã đủ.
• Xác nhận rõ thời hạn sở hữu trên Giấy chứng nhận: khác với người Việt Nam, thời hạn 50 năm sẽ được ghi cụ thể, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính và khả năng chuyển nhượng sau này.
• Tìm hiểu quy định gia hạn trước khi hết hạn sở hữu: cần chủ động làm thủ tục gia hạn trước khi hết thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận để tránh gián đoạn quyền sở hữu.
• Tham vấn đơn vị tư vấn pháp lý quen thuộc với giao dịch có yếu tố nước ngoài, đặc biệt về nghĩa vụ thuế và chuyển tiền quốc tế khi mua hoặc bán lại.

Lưu ý: Nội dung bài viết tổng hợp quy định tại Luật Nhà ở 2023 để tham khảo. Hiện có dự thảo sửa đổi một số quy định liên quan đến sở hữu nhà ở của người nước ngoài đang được xem xét, có thể thay đổi khung pháp lý trong thời gian tới. Người mua nên tham vấn đơn vị tư vấn pháp lý hoặc đại lý dự án để cập nhật quy định mới nhất tại thời điểm giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài có được mua căn hộ chung cư tại Việt Nam không?

Có. Cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua căn hộ chung cư thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023.

Người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam trong bao lâu?

Không quá 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận, được gia hạn một lần thêm tối đa 50 năm nếu có nhu cầu, theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023.

Người nước ngoài được mua tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa chung cư?

Không quá 30% tổng số căn hộ để ở trong một tòa nhà chung cư (tính riêng theo từng đơn nguyên, từng khối nếu tòa nhà có nhiều khối), theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023.